Quelles sont les responsabilités du bailleur en cas de logement insalubre avec des problèmes d'humidité ?

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Comprendre l'humidité et ses impacts dans son logement

Vos locataires vous rapportent des problèmes d’humidité excessive sur les murs, voire l’apparition de moisissures. Pourtant vous avez entrepris des travaux sur votre patrimoine, mais vos locataires se plaignent toujours d’humidité. Vos locataires ne vous font plus confiance dans la résolution de ce problème et vont jusqu’à vous mettre en cause auprès du tribunal pour insalubrité via une association des locataires.

Au préalable, il est important de comprendre que l’humidité dans son logement a des impacts significatifs sur les bâtiments et ses occupants. Ces impacts peuvent varier en fonction de la gravité et de la durée de l’exposition. Nos experts Lamy Expertise vous expliquent en détails ces effets dans cet article.

Les impacts de l'humidité sur les locataires

Santé respiratoire :

  • Allergies et asthme : La présence de moisissures et d’acariens dans des environnements humides est reconnue comme facteur aggravant des allergies et de l’asthme.
  • Infections respiratoires : L’humidité excessive favorise la croissance de bactéries et de champignons pathogènes, augmentant le risque d’infections respiratoires.

Bien-être général :

  • L’humidité et une mauvaise qualité de l’air peuvent provoquer des maux de tête, des étourdissements et de la fatigue.
  • Une exposition prolongée à des environnements humides peut entraîner des troubles du sommeil et un malaise général.

Toxicité des moisissures :

Certaines moisissures produisent des mycotoxines, des composés toxiques qui peuvent causer des effets graves sur la santé, notamment des problèmes neurologiques et immunitaires.

L’impact de l'humidité sur le patrimoine immobilier

Formation de moisissures :

La plupart du temps, les moisissures se développent par effet de condensation sur les parois de l’habitation par manque de renouvellement d’air, et de pont thermique ou par un apport d’humidité accidentelle. C’est pourquoi il est important de rester vigilant sur ces problématiques afin de les éviter.

Isolation thermique et acoustique :

L’humidité peut réduire l’efficacité des matériaux isolants, entraînant des pertes de chaleur et une augmentation des coûts énergétiques. L’humidité est l’une des causes mais l’eau peut également compromettre l’isolation acoustique en augmentant les nuisances sonores.

Système de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) :

L’humidité peut endommager les systèmes de CVC, réduire leur efficacité et augmenter les coûts de maintenance et de remplacement.

Détérioration des matériaux de construction :

On retrouve de nombreux matériaux, avec des propriétés et des résistances différentes à l’humidité dans les constructions de logement. Voici pour certains matériaux les conséquences :

    • Métal : L’humidité favorise la corrosion des structures métalliques tel que les ossatures de doublage.
    • Plâtre, peinture : l’humidité altère les peintures par cloquage et détériore les plâtres
    • Béton et maçonnerie : L’humidité peut pénétrer dans les fissures, entraînant l’éclatement des surfaces et la détérioration des matériaux à long terme.

La responsabilité du bailleur :

En tant que bailleur, votre responsabilité est d’assurer que le logement loué au locataire est un logement décent. Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours.

 

Pour rappel, le bailleur d’un immeuble ou d’un logement insalubre ou en état de péril, risque une peine de prison, amende et sanction complémentaire si vous êtes responsable de certains faits. Dans ce cas, vous risquez 1 an d’emprisonnement et une amende de 50 000 €.

Les étapes pour remédier à l'humidité dans un logement :

Faire appel à une expertise indépendante :

Depuis plus de 43 ans, le cabinet Lamy Expertise mène des enquêtes détaillées sur les problèmes d’humidité dans les bâtiments. Les experts du cabinet possèdent des compétences pluridisciplinaires, notamment en génie climatique et thermique, ainsi qu’en gestion de la vapeur d’eau dans les bâtiments.

 

Les experts de Lamy Expertise maîtrisent les différentes origines des désordres liés à l’humidité et ont une connaissance approfondie de la construction.

 

Pour rappel, le bailleur d’un immeuble ou d’un logement insalubre ou en état de péril, risque une peine de prison, amende et sanction complémentaire si vous êtes responsable de certains faits. Dans ce cas, vous risquez 1 an d’emprisonnement et une amende de 50 000 €.

L’expertise en humidité du bâtiment nécessite de comprendre les causes sous-jacentes des problèmes pour proposer des solutions durables. Définir la cause d’une pathologie d’humidité permet non seulement de remédier au problème, mais aussi d’assurer la pérennité du bâtiment et le confort des locataires.

 

Notre intervention dans le logement, en tant qu’Expert indépendant, va permettre :

  • D’amener un tiers de confiance indépendant ;
  • D’identifier les causes de l’humidité dans le logement ;
  • De déterminer et recommander les travaux qui devront être réalisés sur votre immeuble ou dans le cadre de la copropriété (logements locatifs diffus) ;
  • De définir les responsabilités entre le locataire dans son usage du logement et son entretien et vos obligations en tant que bailleur.

 

Que vous soyez bailleur social, bailleur privé, nous intervenons en toute indépendance pour définir la responsabilité de chaque partie, locataire et bailleur, dans l’entretien et les réparations du logement selon la loi n°87-712 du 26 aout 1987 et par la loi du 6 juillet 1989 ou suivant les clauses du bail.

 

Une expertise de l’humidité d’un logement comprend systématiquement les étapes suivantes :

 

Analyse documentaire : Examen de tous les éléments historiques du bien

 

Relevés sur site :

 

  • La mesure hygrométrie ambiante, surface et intérieur des parois extérieures
  • La mesure des températures ambiantes et de paroi
  • Le relevé de la conformité et du fonctionnement de la ventilation
  • L’identification des ponts thermiques
  • Examen des matériaux de structure
  • L’appréciation de l’entretien et de l’usage du logement

 

Étude technique :

 

  • La présentation du bien, de l’historique du bâtiment et de ses désordres
  • L’analyse de l’origine de ces désordres
  • L’appréciation de la gravité des désordres sur le bien et ses occupants
  • Les recommandations de travaux conservatoires, de remédiation des causes de l’humidité et de pérennisation du bâtiment
  • Un chiffrage macroscopique des travaux si nécessaire
  • Des recommandations d’études complémentaires si applicable
  • Une présentation des démarches à réaliser suite à cette note d’expertise.

 

Assurer un logement sain et exempt d’humidité excessive est crucial pour le bien-être de vos locataires et pour la préservation de votre patrimoine immobilier. En tant que bailleur, il est de votre responsabilité de prendre des mesures proactives pour diagnostiquer et remédier aux problèmes d’humidité, garantissant ainsi un environnement de vie décent et sécurisé.

 

Faire appel à des experts indépendants peut grandement faciliter ce processus et aider à définir les responsabilités de chaque partie impliquée.

L'humidité envahit votre logement ?

L’humidité se manifeste de différentes manières : moisissures, salpêtre, champignons, taches. L’humidité se caractérise également par son odeur. Dans tous les cas, elle nuit à votre propre santé et à celle de votre logement. 

 

Pour retrouver un logement sain, faites intervenir un expert humidité afin de connaître l’origine de ce désordre et réaliser les travaux adaptés à votre cas.

  • L'expertise humidité

    Moisissures, salpêtre, taches d’humidité… Votre logement est envahit par l’humidité ? Faites appel à un expert pour un diagnostic humidité.

    LAMY Expertise est un cabinet indépendant d’experts bâtiment, spécialisé depuis 40 ans dans l’expertise humidité.

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    Fiches conseils

    Pour réparer une fissure sur la façade d’une maison, il ne s’agit pas simplement de la reboucher. De la même manière, pour se débarrasser de l’humidité, il ne s’agit pas simplement de nettoyer ses traces ou d’installer un déshumidificateur. Système de ventilation à l’intérieur de l’habitation, drainage autour de la construction, étanchéité des murs et du toit, etc. Envisagez les différents travaux possibles, pour vous débarrasser, définitivement, de l’humidité.

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    Au sein d’un logement, les moisissures peuvent être visibles à l’œil nu sur les murs et les plafonds, mais aussi être dissimulées derrière le mobilier. En présence de moisissures, qui sont de minuscules champignons dont l’aspect varie selon les cas de figure, l’intégrité de la maison et la santé des habitants sont mises en danger.

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    Pour réparer une fissure sur la façade d’une maison, il ne s’agit pas simplement de la reboucher. De la même manière, pour se débarrasser de l’humidité, il ne s’agit pas simplement de nettoyer ses traces ou d’installer un déshumidificateur. Système de ventilation à l’intérieur de l’habitation, drainage autour de la construction, étanchéité des murs et du toit, etc. Envisagez les différents travaux possibles, pour vous débarrasser, définitivement, de l’humidité.

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    FAQ

    La cuisine fait partie des pièces d’un logement où l’on rencontre régulièrement de l’humidité en excès. Cette situation s’explique à cause de l’activité humaine qui génère de la condensation ou de la vapeur d’eau. En l’espèce la cuisson des aliments. Selon l’Observatoire de la qualité de l’air intérieur, le taux d’humidité optimal pour un logement se situe entre 40 et 60%.

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    Certains revêtements sont plus adaptés que d’autres dans des locaux humides. Les pièces humides doivent généralement disposer d’un revêtement mural présentant une bonne étanchéité ainsi qu’une résistance aux chocs et à la chaleur. Ainsi, par exemple, un revêtement vinylique mural convient dans une buanderie, ou dans un local technique exposé à l’humidité.

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    Les salles de bains sont généralement des pièces humides. Lorsqu’on prend un bain ou une douche, il se dégage naturellement de la vapeur d’eau. En temps normal, les salles de bains sont équipées d’un dispositif permettant d’absorber l’excès d’humidité ambiante. Une VMC par exemple.

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